Особенностью строительства за кольцевой является слаборазвитая инженерная и социально-бытовая инфраструктура — все приходится возводить с нуля, а стоит это недешево. Поэтому, когда коммерческий застройщик выходит за МКАД, он трижды думает, удастся ли вернуть вложенные инвестиции и заработать прибыль.

Судя по всему, удается, потому что мы видим все новые и новые реализуемые проекты: «Новая Боровая», «Вясёлка» в Привольном, строительство в Фаниполе и Дзержинске. В перспективе — застройка в Стиклево. Я бы сказал, что за кольцевую уходит малобюджетное жилье, и почему это происходит — понятно.

Государство определило новые принципы жилищной политики в столице. Говоря коротко, они заключаются в четырех основных посылах. Первый: зе́мли внутри МКАД теперь будут исключительно продавать. И продавать очень дорого. Второй посыл: происходит сокращение объемов строительства. Это связано с тем, что приоритет теперь смещен в сторону арендного жилья. Третий: господдержка фактически прекращена. Государство помогает только социально незащищенным слоям населения, работникам силовых ведомств и правоохранительных органов, особенность службы которых запрещает им дополнительные источники дохода.

Люди осознали, что жилищную проблему им придется решать исключительно  за свой счет. И это правильно. Мы наконец-то начинаем жить по средствам. Если у тебя нет денег для того, чтобы стать собственником, то не нужно искать способы получить их за счет налогоплательщиков.

Но самое главное — уменьшается количество застройщиков, которые в состоянии работать внутри МКАД. Происходит это естественно или делается искусственно — вопрос спорный. Но факт остается фактом: с рынка уходят мелкие и средние компании, остаются только крупные, которым по карману приобрести землю с обременением, провести отселение, а после — возвести новостройку. В итоге сохраняется около десятка лидеров, все остальные выходят за кольцевую. С одной стороны, это хорошо: крупные девелоперы, как правило, проверены временем, надежны, хорошо контролируемы. Это позволяет избежать долгостроев. Но есть и оборотная сторона медали: меньше участников рынка — меньше конкуренция. А значит, могут вырасти цены.

За МКАД же участки под строительство в большинстве своем предлагаются на аукционах и без существенных обременений. Конечно, низкая цена продажи дает меньшую добавленную стоимость по сравнению со столицей. Но и такое строительство позволяет зарабатывать на объемах, предлагая цены, которые готов принять потребитель. Средняя стоимость квадратного метра в столичном спальном микрорайоне находится на уровне $900—1000, в то время как в Дзержинске аналогичную квартиру можно купить по $700—750 за «квадрат», в Фаниполе — $700—800, в поселке Прилуки — $750—800.

В основном за кольцевой панельные дома — это дешевое и быстровозводимое жилье. Эти типовые здания достаточно невзрачные, но ситуацию можно в одночасье изменить, использовав, например, нестандартные цвета при окраске фасада или уделив более пристальное внимание обустройству придомовой территории.

Яркий пример тому — жилой комплекс «Новая Боровая». Оказывается, любую типовую панельку можно представить достаточно ярко и необычно. Я надеюсь, что со временем остальные застройщики также включат это «цветное» видение проектов и задумаются об обустройстве придомовой территории. Это может стать новым трендом, идею уже начинают копировать.

Сильно влияет на себестоимость строительства жилья за МКАД комплексная застройка. Единичные объекты не позволяют добиться существенной экономии. Говоря очень упрощенно, строить инженерные сети выгоднее для большого количества домов: это значительно снижает себестоимость.

Но на сегодняшний момент проявляется самая сложная проблема застройки малых городов в «примкадье» — слаборазвитая инфраструктура. Жилья возводится много, а вслед за ним поликлиник, школ, детских садов — нет.

Все мы помним, что похожие проблемы испытывали жители Каменной Горки, Малиновки и Сухарево, получившие жилье по себестоимости. В нашем же случае люди оплатили полную стоимость квартиры, часть этих денег ушла в виде налогов и прочих выплат в местный бюджет, за счет которого должна развиваться социально-бытовая инфраструктура.

Чтобы ситуация не зашла в тупик, мне видятся три основных пути решения проблем, с которыми сталкивается сегодня программа строительства доступного жилья в пригороде Минска и его городах-спутниках.

Первый: не распылять выделенные на эти цели бюджетные средства. Нужно сконцентрировать усилия на каком-то одном населенном пункте, сформировав там полноценную жилую среду со всеми ее обязательными атрибутами, создав тем самым образец для ее дальнейшего копирования.

Второй — это вовлечение бизнеса в решение государственных задач. Дайте коммерсантам большие земельные участки, где можно организовать комплексную застройку в обмен на часть прибыли, за счет которой ими же будут построены и переданы на баланс государства инфраструктурные объекты. Такой опыт успешного государственно-частного партнерства уже есть, и движение в этом направлении нужно продолжать.

Третий путь — активный поиск и использование связанных иностранных кредитов. В этом случае придется выполнять определенные условия по использованию строительных материалов и  трудовых ресурсов страны-займодавца, но зато это позволит достаточно быстро приступить к полноценному освоению новых территорий с использованием внебюджетных источников.

Читайте также:

• • Психолог Андрей Метельский: почему после деноминации мы тратим больше денег
• • Фотокорреспондент Onliner.by Максим Тарналицкий: в Беларуси интересно — просто оторвитесь от дивана и оглянитесь по сторонам
• • Экономист Антон Болточко: подводим итоги 25 лет независимости Беларуси
• • Молодой бизнесмен Владислав Коваль: «Говорите, кризис? Мы создали бизнес с нуля за полтора месяца»

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by