Адвокат Сергей Зикрацкий: сократите количество риелторов в 15 раз, и никто, кроме них, этого не заметит

25 519
28 июня 2016 в 8:00
Автор: Дмитрий Корсак

Адвокат Сергей Зикрацкий: сократите количество риелторов в 15 раз, и никто, кроме них, этого не заметит

Сергей Зикрацкий — адвокат. Имеет 13-летний опыт работы юристом и начальником юридического отдела в представительстве иностранной компании, крупных холдинговых компаниях. Получил высшее образование в Беларуси, дополнительное — в Англии, России, Польше, Латвии. В настоящее время специализируется на консультировании субъектов хозяйствования, интересуется вопросами интеллектуальной собственности, законодательством об интернете, рекламе, деятельности средств массовой информации.
История про минчанку, которая купила квартиру с помощью риелторов, а теперь рискует ее потерять, заставила в очередной раз задуматься о том, нужны ли нам такие посредники. Уверен, с теми принципами, с которыми они работают сейчас, — однозначно не нужны. В теории риелторы должны помогать нам снять, сдать, купить или продать квартиру. Что же происходит на самом деле?

Тех риелторов, которые предлагают варианты квартир в аренду и работают по предоплате, иначе чем мошенниками назвать не получается. Из 10—15 телефонов, которые они дадут доверчивому клиенту, большая часть будет недоступна. Если же кто-то и снимет трубку, то окажется, что квартира сдана неделю или две назад. Еще по нескольким телефонам будут отвечать, что на самом деле сдают жилье, но пока не могут его показать — будут «кормить завтраками».

Обратную сторону работы таких риелторов знают владельцы квадратных метров. Стоит выставить свою квартиру в аренду самостоятельно на одном из специализированных сайтов — и вы на протяжении еще 2—3 недель после ее сдачи будете получать звонки от потенциальных арендаторов, которые при этом вообще не будут знать, в каком районе находится жилье и сколько там комнат.

При этом стоимость услуги подбора варианта аренды по предоплате подобрана практически идеально — не очень дешево, чтобы окупать работу сотрудника, который занимается втюхиванием несуществующих квартир, но и не слишком дорого, чтобы недовольные клиенты не стали массово приходить и требовать возврата уплаченных денег.

С подбором варианта аренды по факту все честнее — вы платите за результат. Но это только на первый взгляд. Недавно помогал знакомым из Могилева найти для них квартиру в Минске. Зная, как работают агентства «по предоплате», твердо решил заплатить только тем, кто найдет вариант, который нас устроит.

Но даже и в этом случае, отдавая риелтору «честно заработанные» 100 долларов, зачастую не можешь отделаться от странного чувства, что тебя обманули. Оставил заявку в одном из агентств с конкретными условиями необходимой нам квартиры. Сразу скажу, что требования у моих знакомых были вполне стандартными, а домашних животных, маленьких детей и прочих вредных привычек они не имели. На протяжении 2 дней я получил всего три варианта от агентства, однако ни один из них не соответствовал всем необходимым критериям.

При этом в разделе «Аренда» на Onliner.by еще в первый день поиска было найдено две квартиры, точно соответствующие обозначенным критериям. Почему их не предложил риелтор, которому я оставил свою заявку, остается загадкой. Дальше — интереснее. Позвонив по телефонам в объявлениях, узнаю, что эти квартиры сдаются через агентство и я должен заплатить 100 долларов агенту, который сведет меня с владельцем. Один из предложенных вариантов знакомых в итоге устроил, агент получил свои 100 долларов. Но, как говорится, «осадок остался». Что сделал риелтор, чтобы заработать гонорар? Приехал и вместе с арендатором и владельцем в течение 15 минут осмотрел квартиру?

Хотя этому агенту надо отдать должное — он по крайней мере приехал смотреть квартиру. На просмотр другого помещения риелтор опоздал. Он позвонил и сказал номер квартиры, предварительно взяв обещание заплатить ему «честно заработанные» 100 долларов, если мы ее снимем.

Теперь давайте разберемся, чем помогают нам риелторы при покупке жилья?

На стадии поиска подходящих вариантов роль посредника сводится к минимуму. Современные информационные технологии позволяют найти необходимую квартиру без особого труда — практически все свежие объявления в течение первых нескольких дней будут размещены на всех сайтах недвижимости, снабжены достаточным количеством фотографий и другой необходимой информацией. Время, когда риелторы подыскивали нужную квартиру в своей базе и на словах рассказывали обо всех ее прелестях, безвозвратно ушло.

Что еще? Многие, кто покупали недвижимость через агентства, платили риелторам за согласование условий сделки и составление текста договора. Но на самом деле текст договора купли-продажи жилого помещения в абсолютном большинстве стандартный и составляется не в риелторском агентстве, а чаще всего в БРТИ. И роль риелтора в этом случае — сложить в папку все документы покупателя и продавца и донести их до БРТИ.

В случае же с нестандартными ситуациями агентства недвижимости далеко не всегда работают профессионально. Несколько лет назад я сопровождал сделку по приобретению квартиры. Не сказать чтобы сложная сделка, но и стандартной ее не назовешь. Мой клиент покупал недвижимость с привлечением банковского кредита, а основным условием банка было перечисление средств только после заключения договора купли-продажи и последующее оформление залога приобретаемой квартиры.

Продавец воспользовался услугами агентства (к слову, как раз одного из тех, у которого совсем недавно забрали лицензию). И риелтор категорически не хотела даже вести переговоры о продаже, ссылаясь на то, что заключение договора до выделения кредита делает ее клиента абсолютно незащищенным. При этом специалист даже не желала выслушивать схемы, которые давали бы продавцу однозначную гарантию возврата жилья даже в случае неполучения кредита покупателем. Мы бы так никогда и не купили ту квартиру, если бы не дошли до руководства, которое согласилось с нашими доводами о наличии необходимых гарантий и не приказало риелтору готовить сделку.

Главный же козырь всех риелторов — они проверяют «чистоту» сделки. Но давайте говорить откровенно — практически все документы, которые проверяет риелтор, есть в БРТИ, которое при регистрации договора проверяет чистоту сделки не хуже любого агентства. Единственное, чего не делает БРТИ, — не проверяет историю лицевых счетов: кто был прописан в помещении, когда и на каком основании был выписан. Однако, как показала история, о которой я упомянул в начале, некоторые агентства не используют даже этого очень важного механизма. К слову, проверить историю лицевого счета квартиры можно и без риелтора. Поэтому настоятельно рекомендую попросить продавца взять в ЖЭСе или расчетном центре выписку из лицевого счета за весь период. Без этой выписки вы вообще не можете быть уверенными в том, что завтра не объявится бедный родственник и не потребует отменить сделку.

Кстати, получать информацию из психоневрологического и наркологического диспансеров риелторы не имеют права — это относится к врачебной тайне. Поэтому эту информацию вам в любом случае придется запрашивать у продавца.

Чем же еще занимаются агентства недвижимости? Еще они проверяют подлинность денег и точность расчета между сторонами. Подумать только: машинки для счета денег и проверки подлинности банкнот занимают основное место в комнате переговоров доброй половины таких учреждений.

Неужели за всю эту работу мы платим агентствам огромные деньги?

О деньгах разговор особый. Не секрет, что тарифы на услуги агентств недвижимости регулируются законодательством. Я никогда не был сторонником государственного регулирования ценообразования, но в данном случае это было, наверное, единственным способом обуздать непомерные аппетиты риелторов. Замечу, что руководствуются этими тарифами не все. Одни принимают традиционные при расчетах за недвижимость доллары, естественно не пробивая их по кассе, другие — навязывают потребителю услуги, которые он не заказывал. Вы пришли оформлять сделку по приобретению конкретной квартиры — а вам в счет запросто включат еще и подбор варианта и осмотр помещения.

Верхом наглости можно назвать попытки риелторов взять деньги с двух сторон сделки. Например, владелец заключает с агентством договор на продажу квартиры. В такой ситуации услуги агентства в полном размере должен покрывать продавец. Однако риелторы без зазрения совести пытаются выставить счет еще и покупателю. Хотите попробовать не заплатить? Просто не сможете купить квадратные метры! Посредник никогда не скажет вам контакты продавца, зато ему он скажет, что вы отказались от сделки.

Кроме риелторов, вы можете привести еще хоть один пример, когда консультант берет плату одновременно у двух сторон сделки? У профессионалов это называется конфликтом интересов и прямо запрещено кодексами профессиональной этики.

Такая практика работы риелторов не может долго оставаться незамеченной. Уже сейчас среди населения очевидно недовольство риелторами, которое порождает непрекращающиеся жалобы, вызывающие вполне адекватную реакцию со стороны контролирующего органа — Министерства юстиции.

Я надеюсь, позиция в отношении нарушающих законодательство риелторов со стороны ведомства и далее будет оставаться жесткой. Расчет в иностранной валюте и мимо кассы, попытки навязать услуги, включение в счет услуг, которые фактически не оказывались, — все это должно быть однозначным основанием для лишения лицензии.

То, что происходит сейчас среди риелторских агентств, похоже на предсмертную агонию. Уверен, что развитие специализированных сайтов по недвижимости отнимет хлеб у агентов, которые пытаются заработать на поиске вариантов аренды.

Если Минюст и дальше будет продолжать такую же политику по отношению к риелторским агентствам — большая часть из них в ближайшие пару лет вообще лишится лицензии. Еще часть будет вынуждена самостоятельно уйти с рынка, поскольку не сможет работать честно и открыто.

Что самое удивительное — сложнее купить или продать недвижимость не станет. Уверен, что сокращения количества риелторов в 10 или даже 15 раз никто, кроме самих риелторов, не заметит.

Искать недвижимость можно будет через интернет. Уже сейчас на специализированных ресурсах можно без труда найти квартиру по достаточному количеству критериев. Уверен, в ближайшем будущем на таких ресурсах появятся дополнительные опции. Например, видеотур по продаваемому жилищу или возможность вести переписку и осуществлять предварительные переговоры между сторонами сделки.

Проверку чистоты сделки надо полностью отдать БРТИ. Для этого им достаточно сделать доступ к базе с лицевыми счетами квартир. Как вариант для дополнительной гарантии покупателя — ввести обязательное страхование сделок по продаже жилой недвижимости. Тогда даже в случае признания договора недействительным покупатель получал бы средства из страхового фонда, а не пытался взыскать их с продавца.

Машинки для счета денег и проверки банкнот должны быть выкинуты из офисов агентств недвижимости — уже в самое ближайшее время всем будет очевидно, что расчеты лучше осуществлять через банк. Покупатель или продавец теряют всего пару процентов на конвертации валюты, но имеют стопроцентную гарантию чистоты расчетов.

В итоге на рынке останутся только те агентства недвижимости, которые честны с людьми и которые смогут вовремя перестроиться и предложить им качественно иной продукт. Клиент хочет купить квартиру, но испытывает недостаток финансов — агентство возьмет на себя переговоры с несколькими банками и предложит лучший вариант. Владелец хочет продать жилье — агентство возьмет у него ключи, наймет клининговую службу, сделает косметический ремонт и само приведет квартиру в надлежащее состояние. А если у клиента дополнительные требования — достаточно подготовить дизайн-проект, сделать ремонт и продать квартиру довольному покупателю. Клиент хочет вложить деньги в недвижимость, но не знает, что приобрести, — агентство выступит консультантом и поможет сделать правильное вложение инвестиций. Примеры можно продолжать.

Господа риелторы! Повернитесь к клиенту лицом! Просто задумайтесь, что еще вы можете ему предложить. Уверен, огромное количество хороших идей превратится в оригинальные проекты, которые помогут вам остаться среди тех немногочисленных риелторских агентств, которые будут оказывать качественные услуги через пару-тройку лет.

Читайте также:

• Экономист Антон Болточко: деноминация — какое будущее ждет белорусские деньги

• Журналист Onliner.by Дмитрий Корсак: раньше недолюбливал водителей, теперь сел на велосипед и ненавижу всех
• Психолог Андрей Метельский: вы готовы избавиться от своих детей и этим летом?

Автор: Дмитрий Корсак