Конфликт в ТЦ «Московско-Венский»: предприниматели жалуются на неправомерные договоры, администрация винит их в нарушении режима работы
Конфликты между предпринимателями и администрацией торговых центров нередки — достаточно вспомнить недавний скандал в Гомеле. А на днях в редакцию Onliner.by обратились люди, торгующие в минском ТЦ «Московско-Венский». По их словам, в новых договорах, которые предлагает с 1 ноября заключить товарищество собственников, прописаны неприемлемые условия. Мы выслушали обе стороны и взяли комментарий у юриста.
ИП: почему мы должны платить, если не работаем по уважительной причине?
«1 ноября 2012 года предприниматели, работающие в торговом центре, должны перезаключить с товариществом договоры на возмещение расходов по содержанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества, — сказано в пришедшем на адрес редакции письме. — Казалось бы, ничего такого, однако, если обратиться к договору, который надо подписать в скором времени, возникает множество вопросов».
Что именно не устраивает предпринимателей?
«Во-первых, за оказываемые услуги мы оплачиваем в порядке предварительной оплаты на основании соответствующих счетов. Исходя из содержания пунктов нового договора, предусмотрена оплата по факту оказания услуг.
Во-вторых, одним из пунктов договора утверждается, что платежи должны производиться потребителем независимо от фактического использования помещения. А если индивидуальный предприниматель не работает по каким-то уважительным причинам, почему он должен оплачивать услуги, которые ему не оказаны?
Кроме того, один из подпунктов содержит такое обязательство для потребителя: соблюдать режим работы торгового центра, установленный Положением, а также иные правила по эксплуатации помещения и общего имущества. На наш взгляд, данное обязательство никак не связано с предметом договора: товарищество принимает на себя обязательство по обеспечению потребителя коммунальными, эксплуатационными и прочими дополнительными услугами… При нарушении режима работы здания потребитель уплачивает штраф в размере 0,5 базовой величины за каждый факт такого нарушения. Законность включения в договор данного пункта вызывает сомнение.
В-третьих, раздел договора „Ответственность сторон“, исходя из его названия, предполагает наличие обоюдной ответственности для сторон. В то время как в действительности 8 пунктов этого раздела посвящены различным видам ответственности, применяемой только к одной стороне — потребителю».
«Хотелось бы также упомянуть о нечеловеческих условиях, в которых работали индивидуальные предприниматели и их наемные работники этим летом, — продолжают авторы письма. — При строительстве торгового центра проектом, видимо, не была предусмотрена установка систем кондиционирования, в результате летом было очень жарко, температура доходила до 32°С. А сейчас в помещении очень холодно, температура опустилась до −12°С».
Администрация: разве это нормально, если часть магазинов каждый день закрыта?
— Ранее заключенные договоры на возмещение стоимости коммунальных и иных услуг не предусматривали практически никакой ответственности за нарушения условий договора, — говорит председатель правления товарищества собственников «Всегда вместе» Татьяна Герасимович. — То есть у товарищества не было гарантий того, что все условия договора будут надлежащим образом исполняться другой стороной. Это фактически и происходит: арендаторы не только допускают нарушения в части оплаты, но и порой не соблюдают даже режим работы торгового центра.
Товарищество, по словам председателя, — некоммерческая организация, никакой маржи с этих договоров не имеет.
— Все договоры являются абсолютно обоснованными, большинство предпринимателей их уже подписали, — продолжает Татьяна Герасимович. — Впрочем, я прекрасно понимаю, откуда жалобы. Достаточно пройтись по торговому центру во второй половине дня, и вы увидите: многие магазины закрыты. Люди снимают павильоны не по назначению. Торговля как таковая их не интересует. Им нет смысла здесь сидеть, они работают через интернет. Покупателей немного, а немного потому, что все закрыто. Такой вот замкнутый круг! Его можно распутать только в одном случае: если все начнут соблюдать режим работы торгового центра. Для этого мы проводим собственный контроль, есть график обхода торговых точек. При свидетелях отмечаем, кто был закрыт. Раньше предъявить претензии предпринимателям было непросто, а сейчас сможем это делать это сами. Вопрос, почему одни работают, а другие нет, подняли сами арендаторы. Кстати, как вы думаете, почему те, кто недоволен, отсюда не уходят? Отвечу. Потому что аренда у нас стартует от 13 евро, коммуналка — 500 тыс. в месяц. Для центра Минска это смешные цифры.
Что касается условий работы, то, как заверяет администрация, вопрос с кондиционированием торгового центра в данный момент решается.
Юрист: договор жесткий, но правомерный
Прокомментировать положения «проблемного» договора мы попросили юриста, владельца юридического агентства Сергея Зикрацкого.
— Представленный договор соответствует действующему законодательству, — считает он. — Очевидно, что данный договор достаточно жесткий, готовился товариществом собственников и в полной мере защищает его интересы. Однако в нем не содержится каких-либо дискриминационных условий, которые позволили бы считать этот договор недействительным.
— Относительно недовольства автора письма о взыскании предоплаты замечу, что такая возможность договором предусмотрена, — говорит Сергей Зикрацкий. — На самом деле пунктом 4.8 договора предусмотрено, что счет за фактически оказанные услуги товарищество собственников выставляет в период с 15 по 20 число месяца, следующего за отчетным, а оплачены эти услуги должны быть не позднее 25 числа этого же месяца. Однако пунктом 4.11 договора предусмотрена обязанность арендатора перечислять авансы в размере, определенном счетом. Таким образом, эта норма хоть и непривлекательна, однако предусмотрена договором. Справедливости ради надо заметить, что товарищества собственников в большинстве случаев также осуществляют частичную предоплату энергоснабжающим организациям за оказываемые услуги.
— Относительно недовольства автора о взыскании платежей по договору независимо от фактического использования помещения замечу, что, во-первых, эта норма полностью соответствует законодательству. Услуги были оказаны, следовательно, должны быть оплачены, — продолжает юрист. — Ведь и за аренду надо тоже платить вне зависимости от того, пользуется арендатор помещением или нет. Более того, этим договором предусмотрен различный порядок оплаты в зависимости от наличия или отсутствия собственных приборов учета потребляемой энергии. Так, если установлены собственные приборы учета потребляемой энергии, оплата происходит по этим приборам, и только за помещения общего пользования — пропорционально занимаемой площади.
— Обязанность соблюдать режим работы и правила, установленные Положением о торговом центре, установлены скорее не договором, а самим Положением. В договоре такая обязанность просто продублирована. Даже если бы ее не было в договоре, обязанность соблюдать это Положение все равно сохранилась бы. Исходя из текста договора, такое Положение есть, и оно было утверждено общим собранием товарищества собственников. Похоже, товарищество собственников таким нетрадиционным образом просто решило «ознакомить» всех арендаторов с ним.
— Что касается ответственности, то соглашусь с автором письма, что все нормы об ответственности посвящены ответственности исключительно арендаторов помещений. Это обусловлено тем, что договор разрабатывался самим товариществом. Кроме того, что это не противоречит действующем законодательству, замечу также, что нормы об ответственности, которые стороны предусматривают в договоре, зачастую носят дополнительный характер. Основная ответственность наступает по нормам, предусмотренным законодательством. И данный договор не является исключением. Если товарищество собственников будет ненадлежащим образом исполнять взятые на себя обязательства, арендатор имеет право потребовать возврата уплаченной суммы, взыскания убытков, расторжения договора. Что касается самих санкций, предусмотренных договором, то абсолютное большинство из них, на мой личный взгляд, являются адекватными (0,5 базовой величины за факт нарушения). Неадекватной, на мой взгляд, является ответственность за просрочку платежа в виде пени в размере 1% от суммы неуплаченного счета за каждый день просрочки. Однако, скорее всего, в случае рассмотрения спора в суде такая пеня будет уменьшена как несоразмерная последствиям нарушения обязательства. Такое право предоставлено судам статьей 314 Гражданского кодекса, и суды этим правом регулярно пользуются.
