Квартира в кредит. Разговор с экономистом о том, как ее получали раньше и есть ли перспективы на покупку в будущем

336
20 ноября 2020 в 8:00
Ведущий рубрики: Дмитрий Корсак

Квартира в кредит. Разговор с экономистом о том, как ее получали раньше и есть ли перспективы на покупку в будущем

Квартирный вопрос никто не отменял. Несмотря на экономические и политические потрясения в стране, вне зависимости от того, насколько сильно нас накрыла волна пандемии, он был и остается одним из самых важных для многих белорусов. На протяжении двух последних десятков лет эта проблема решалась разными способами. Был период, когда манипуляции, направленные на получение ключей от заветной «двушки» или «трешки», связывались прежде всего со льготными очередями, высчитыванием недостающих по нормативам «квадратов» и правильно продуманной рокировкой с пропиской. Эти времена прошли, в последние годы приобретение жилья стало проявляться в цивилизованных формах, заговорили о долгосрочных кредитах, ипотеке… Но череда громких событий опять спутала карты.

Сегодня вместе с экономистом Катериной Борнуковой мы обсудим, какие изменения претерпевал рынок кредитов на жилье в последние десятилетия. Какие ошибки были совершены, удалось ли их исправить, куда мы пришли сегодня. Ну и конечно, попробуем предположить, как мы будем решать жилищный вопрос в обозримом будущем.

Кто это?

Катерина Борнукова — академический директор Центра экономических исследований BEROC. Имеет степень PhD in Economics (кандидата экономических наук) Мадридского университета Карлоса III. Сфера исследовательских интересов: макроэкономика, рынок труда, деловые циклы, роль женщин на рынке труда. Одна из научных работ была посвящена влиянию девальвации 2011 года на реальные доходы в Беларуси.

Почему мы боимся жить в кредит?

— Есть устоявшееся мнение, что жить в долг ущербно. Но вместе с тем жители стран с самыми успешными экономиками живут в кредит всю жизнь и даже не догадываются, что это дурной тон. Соотносится ли как-то состояние системы кредитования с успешностью экономики страны?

— В странах с развитой экономикой действительно больше возможностей получить приемлемый кредит, и дело тут во многих факторах. Например, кредит на жилье — это совершенно нормальный и общепринятый способ получить квартиру, хотя бы потому, что покупка недвижимости для большинства из нас — это самое крупное капиталовложение на протяжении жизни. И чем более развита страна, тем выше вероятность, что там проще и выгоднее получить большую сумму в долг.

Потому как в ней наверняка нормально функционирует финансовая, банковская сфера, а также наблюдается макроэкономическая стабильность, позволяющая смело планировать свою жизнь на 10—20 лет вперед, исходя из того, что ставки по кредиту будут находиться на уровне 1—3%.

Это касается не только кредитов на недвижимость. На высококонкурентном рынке при условии макроэкономической стабильности практически все более-менее крупные покупки можно сделать в кредит под небольшой процент или в рассрочку. Продавцы уверены, что деньги не обесценятся, и готовы ждать окончательного срока расчета год, два — сколько потребуется. Например, в Америке вообще распространен лизинг бытовой техники: ты берешь в аренду новый телевизор, платишь за пользование им пару лет, а после или выкупаешь его по остаточной стоимости, или меняешь на более новую модель.

Повсеместная доступность кредитов под невысокий процент в развитых странах со временем сильно повысила финансовую грамотность населения, которое уже понимает, что в кредит — это не даром, что по каждому заключенному договору придется платить, а небольшие, казалось бы, платежи, суммируясь, иногда становятся неподъемными и потеря работы может вызвать большие проблемы. Кредит там скорее воспринимают как подписку на услугу и следят за тем, какое количество таких «услуг» может позволить личный бюджет.

Если макроэкономическая ситуация в стране нестабильная, кредиты становятся дорогими, например по 15% годовых, как у нас сейчас. Обслуживание такого кредита потянут далеко не все. Даже если желание возникнет, большему количеству людей будет отказано, так как банк понимает, что такое кредитование может быть рискованным. А вот с финансовой грамотностью населения при такой ситуации дела обстоят значительно хуже хотя бы потому, что высокие проценты и неуверенность в завтрашнем дне не позволяют делать надежные расчеты своих будущих трат. Все пускается скорее на авось, в итоге страдают как кредитополучатели, так и банки.

Поэтому убеждение в том, что жить в кредит ущербно, — это национальная особенность государств, где банковская система и национальная валюта нестабильны.

Привычка терпеть и откладывать деньги под матрас до лучших времен создается в тревожной ситуации.

— В Беларуси фактически с момента рождения страны было объявлено о социально ориентированном государстве. Подразумевало ли это расширенную систему кредитования? И чем она отличалась от того, что существует, допустим, в Европе?

— Главное отличие — система льготного кредитования. Я считаю, что она появилась не столько из-за принципов социального государства, а скорее потому, что людей не могли обеспечить нормальными финансовыми инструментами (тем же ипотечным кредитованием). При высоком уровне инфляции (в разные годы независимой Беларуси он составлял от 10 до 50% и даже выше) ни о каком долгосрочном кредитовании не могло быть и речи. Ну и конечно, на ограничение ипотечного кредитования повлияли социальные стандарты — например, то, что семью с детьми по закону нельзя выселить из квартиры. Немногие банки решатся в таких условиях выделить кредит молодой семье, понимая, что у кредитополучателей вскоре может появиться ребенок, они перестанут погашать обязательства и повлиять на ситуацию будет очень сложно. Также мало какие банки согласятся дать кредит на недвижимость, даже в залог покупаемой квартиры, осознавая все риски: выселить семью с детьми из этого жилья в случае неплатежей будет невозможно.

Соответственно, мы видим, что с привлечением здоровых рыночных механизмов квартирный вопрос не решался, проблема оставалась, государство было вынуждено искать иные способы. Так появились льготные кредиты, которые продолжительное время предоставлялись всем, кто в них нуждался. Как и любой другой нерыночный механизм, это породило массу махинаций. Думаю, каждый из нас знает истории о том, как родственники или знакомые прописывали-перепрописывали своих близких, чтобы получить право на получение таких кредитов.

Порой хитрые комбинации позволяли за бесценок построить не одну и даже не две квартиры. В результате складывалась достаточно странная ситуация: у людей с небольшим доходом и без имущества была возможность получить приличные дорогостоящие квартиры, а люди с заработком средним и выше среднего продолжали жить в 2—3-комнатных квартирах со своими родителями, на новое жилье они могли рассчитывать в очень отдаленном будущем, хотя при этом являлись намного платежеспособнее льготников.

За все приходится платить

— Понятно, что история со льготами буксовала. Что это были за ошибки, когда они стали очевидны, как их исправили?

— Важно понимать, что реальную стоимость льготного кредита все равно кто-то платит. Этим «кто-то» был государственный бюджет, который пополнялся налогами всех белорусов. Но и этих поступлений не хватало, поэтому льготное кредитование до 2011 года во многом финансировалось благодаря тому, что происходила денежная эмиссия, или, просто говоря, печатались новые деньги. А дальше все по новой: из-за включенного печатного станка у нас была еще более высокая инфляция, которая опять же не позволяла развиваться рынку кредитования.

Все помнят девальвацию 2011 года, после которой льготные кредиты сильно урезали. Потому как наконец увидели, что это дорога, ведущая в пропасть. Сегодня льготные кредиты даются очень ограниченной группе населения. Помимо таких привилегированных сословий, как военные и правоохранительные органы, потребителями льготных кредитов остались в первую очередь многодетные семьи, нуждающиеся в жилье. Остальные группы льготников очень узкие (например, дети-сироты, бывшие воспитанники детских домов). Поддержка их, конечно, нужна, но в государственных масштабах не так значима для бюджета. Формально есть еще одна категория — молодые семьи с двумя детьми, но для них очереди на льготные квартиры растянулись на многие годы. И, честно говоря, перспектива получить такое жилье становится все более призрачной.

Макроэкономические проблемы в стране начали решаться в 2015—2016 годах, когда Нацбанк изменил свою политику на более жесткую. С этого момента инфляция ощутимо уменьшилась, и такого рода тенденцию можно однозначно расценивать как положительную, но все же этого недостаточно.

Даже несмотря на принятые законы по ипотеке, вопрос макроэкономической стабильности не решился: показатель годовой инфляции в 5—6%, который фиксируется в последнее время, недостаточно низок для того, чтобы интенсивно развивать рынок кредитов в белорусских рублях.

Добавлю к этому, что даже нынешняя урезанная система предоставления льготных кредитов на жилье, в принципе, создает не совсем правильную мотивацию. Как заявляется, таким образом стимулируется рождаемость в стране. Но представьте себе, что вам сначала надо родить этих троих детей, живя в условиях, которые расцениваются государством как неприемлемые (иначе оно бы льготы не представляло), и только после этого заниматься квартирным вопросом. Не разумнее ли будет оказывать поддержку молодым семьям в самом начале для того, чтобы они могли ждать пополнения, не беспокоясь, где им придется жить в дальнейшем? Вероятно, они родят одного ребенка, может, двух или даже трех. Но почему это должно становиться подвигом, совершаемым на грани выживания для получения льгот?

— Как бы вы обозначили изначальную цель введения льготного кредитования, особенно в период, когда оно стало наиболее распространенным?

— Мне кажется, что главной целью было предоставить людям хотя бы какую-то возможность получения жилья. Потому как подавляющее большинство белорусов не могли самостоятельно решить этот вопрос по финансовым причинам. Мы отказались от массового льготного кредитования, но иного действенного механизма не появилось. У людей, которых можно причислить даже к среднему классу, альтернативы тому, чтобы копить десятилетиями или ждать смерти бабушки, фактически нет.

Происходящее отражает скорее не желание государства помогать (уверена, оно хотело бы оказывать поддержку более широким слоям населения), а его возможности. Просто в бюджете нет денег, чтобы финансировать строительство квартир для всех желающих.

За четверть века фактически ничего не поменялось, не произошло прорыва, в результате которого было бы найдено разумное и эффективное решение квартирного вопроса для населения.

Последние годы макроэкономической стабильности позволяли надеяться, что уже через пару лет нас могут ждать долгосрочные кредиты не по 15% годовых, а хотя бы по 8—10%. Но эти надежды становятся все более призрачными на фоне политического кризиса и пандемии.

Ностальгия по халяве

— Ностальгия по льготным кредитам кому-то не дает покоя до сих пор. Вместе с ней вспоминают и бесплатные квартиры при Советском Союзе, которые воспринимались как квинтэссенция успешности государства. Удастся ли нам вновь вернуться к «белорусскому чуду»? 

— Если учитывать все, что мы обсудили с вами ранее, возникает немного иной вопрос: а надо ли нам к этому «чуду» возвращаться? Повторимся — нам только кажется, что какие-то блага отдельным категориям граждан давались бесплатно. На самом же деле все, что дает людям государство, возникает не из ниоткуда. Каждый акт господдержки профинансирован нашими же налогами. Подарив или выдав по льготному кредиту кому-то квартиру, государство должно забрать деньги на нее из наших карманов. Даже в Советском Союзе квартиры были отнюдь не бесплатными, просто всем гражданам страны платили значительно меньше, чем они на самом деле зарабатывали, — и вот эта разница шла на социальные блага. А в результате советские граждане не самостоятельно решали, какую квартиру они хотят себе построить, а были вынуждены унижаться, выпрашивая, выбивая, отстаивая в очередях любое жилье. Это то, к чему мы сейчас стремимся?

На самом деле — нет. Многочисленные опросы показывают (например, этот), что белорусы желают большей экономической самостоятельности, это значит, они хотят, чтобы государство меньше забирало и перераспределяло заработанные ими деньги. Всем понятно, что и льгот в результате станет меньше, но людям важна сама возможность самостоятельно принимать решение, где и за что платить.

Нынешняя помощь многодетным, инвалидам и сиротам это, наверное, то, на чем стоит остановиться.

— Что же происходит сейчас? Мы видим, что не только сворачиваются программы по строительству жилья, но и бытовую технику купить в рассрочку становится все сложнее. В чем причины?

— В первую очередь это следствие политического кризиса, который мы переживаем. Конечно, есть во всем происходящем и последствия пандемии коронавируса, но политический аспект выходит на первое место все очевиднее. Ситуация сегодня складывается так, что значимая часть вкладчиков потеряли доверие к банковской системе. Они забрали из банков деньги, и в результате возможности банков по предоставлению кредитов оказались значительно урезанными.

Государство пытается исправить ситуацию: в частности, оно явно оказывает некую поддержку государственным банкам, которые, несмотря ни на что, возвращаются к льготному кредитованию квартир, но такого рода кредиты доступны очень узкой группе лиц.

Мы видим, что сворачивание кредитования и падение инвестиционных настроений в стране уже негативно отражается на рынке недвижимости: цены на жилье снижаются, количество сделок падает, причем все это происходит на протяжении достаточно короткого промежутка времени, есть основания полагать, что в дальнейшем последствия будут значительно серьезнее...

Есть надежда?

— Тогда какие прогнозы вы можете дать по рынку долгосрочных кредитов для населения на ближайшее время, учитывая, что экономическая политика страны не будет кардинально меняться?

— Предполагаю, что возможности государства в сфере льготного кредитования будут постепенно снижаться. Произойдет это на фоне уменьшения поступлений в госбюджет, да и вообще, перспективы экономики в этом случае выглядят так: медленная, но неотвратимая стагнация. Никакого роста, никакого развития. 

То же самое можно сказать и про коммерческие кредиты: деньги вкладчиков, уже ушедшие из банковской системы, вряд ли вернутся в обозримом будущем, поэтому, скорее всего, программы кредитования хоть и возобновятся в какой-то момент, но, очевидно, не будут достигать масштабов, допустим, прошлого года. Имидж Беларуси как юрисдикции для инвестиций и каких-то серьезных вложений уже потерян и так и останется без кардинальных изменений. А дальше — медленно, но неумолимо все ниже.

— Давайте рассмотрим иной вариант. Могли бы вы в общих чертах обрисовать картину, как изменится кредитный рынок при условии, что в стране начнутся кардинальные экономические реформы? Что это должны быть за реформы, как они повлияют на возможность получить кредит и проценты по нему, какие сроки трансформации необходимы?

— Я предполагаю, что, возможно, это будет лишь после реформ политических, поэтому возьмем такой сценарий за основу. С точки зрения восстановления доверия к банковской системе даже никаких экономических реформ не понадобится: политические изменения отправят четкий сигнал о том, что банковской системе Беларуси вновь можно доверять. Это произойдет быстро и самостоятельно, буквально в течение нескольких месяцев. Также надо будет заняться восстановлением макроэкономической стабильности, но тут я вижу прекрасные перспективы, потому что у нас, в принципе, даже на сегодняшний день Национальный банк показывает отличную эффективность в своей работе, ему просто необходимо дать еще больше независимости, как это происходит во всех цивилизованных странах мира.

Предполагаю, что уже через пару лет инфляция в стране снизится до 3—4% в год, этого будет достаточно, чтобы появились долгосрочные кредиты под 5—7% годовых в белорусских рублях. Это значительно оживит рынок — не только кредитный, но и строительный, а также завязанный на «длинных деньгах».

— И наконец — что будет происходить во время этой самой трансформации, не станет ли штормить экономику так, что мы пожалеем обо всем затеянном?

— Во-первых, у меня есть плохие новости: штормить нашу экономику уже в ближайшее время будет в любом случае. Во-вторых, многие, думая о переменах в экономике, сразу вспоминают кризис 90-х. Так вот — ничего подобного произойти уже не может. Тогда наблюдался действительно тектонический сдвиг: плановая экономика менялась на рыночную. Сейчас же потребуются менее драматические (но от этого не менее важные!) изменения, направленные в первую очередь на то, чтобы бизнес почувствовал свободу и защищенность, а госпредприятия наконец начали работать на реальных рыночных условиях. Поэтому никаких существенных социальных потрясений можно не опасаться.

Читайте также:

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш Telegram-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by

Ведущий рубрики: Дмитрий Корсак