Адвокат Сергей Зикрацкий: история минчанина, выигравшего суд у застройщика, может оказаться последней

160
01 февраля 2018 в 8:00
Ведущий рубрики: Дмитрий Корсак . Фото: Максим Тарналицкий

Адвокат Сергей Зикрацкий: история минчанина, выигравшего суд у застройщика, может оказаться последней

Сергей Зикрацкий — адвокат. Имеет 15-летний опыт работы юристом и начальником юридического отдела в представительстве иностранной компании, крупных холдинговых компаниях. Получил высшее образование в Беларуси, дополнительное — в Англии, России, Польше, Латвии.
История минчанина, который выиграл суд у застройщика, — первый на моей памяти случай решения суда о выплате компенсаций за просрочку строительства. Думаю, что и последний. Эта победа не закономерность и не следствие справедливого отношения к дольщикам и держателям жилищных облигаций, а скорее случайность, вызванная невнимательностью застройщика к заключенному договору. Как говорится, у меня для вас плохие новости. Готовы выслушать?

Уверен, что все работающие на рынке застройщики уже сделали выводы из этой истории: в достаточно жесткие стандартные формы договоров уже внесены дополнительные правки, уменьшающие ответственность, а сотрудники застройщиков получили дополнительные инструкции о действиях в случае просрочки в строительстве дома.

Ко мне неоднократно обращались граждане, которые намеревались заключить договоры на долевое строительство или приобретение жилищных облигаций. Дальновидные люди просили проанализировать предоставленные застройщиками договоры и предложить правки, защищающие их интересы.

Изучая документы, я буквально каждый раз сталкивался примерно с одинаковой картиной. Объем договора (или даже нескольких договоров) составляет не менее 10 страниц мелким шрифтом. Прочитать внимательно и понять смысл всех формулировок рядовым гражданам очень сложно. А менеджер по продажам или риелтор, продающий строящуюся квартиру, будет указывать исключительно на существенные условия договора (наименование объекта, площадь и расположение квартиры, цена, порядок оплаты), обязательно указав, что «в остальном в договоре стандартные формулировки, его готовили наши юристы, можете не сомневаться, там все законно».

Но вот в этих самых стандартных формулировках и скрыт весь смысл. Например, многие полагают, что договор можно изменять только по согласию между двумя сторонами. На самом деле все не так: законодательство предусматривает возможность его одностороннего изменения, если стороны сами предусмотрели это в договоре. Поэтому в большинстве договоров на строительство вы обязательно найдете возможность застройщика самостоятельно переносить сроки строительства, просто уведомляя об этом другую сторону договора. В некоторых случаях в договорах будет предусмотрено, что изменение сроков строительства оформляется дополнительным соглашением к договору. Но в таком случае будет обязательно прописано, что несогласие с продлением сроков и подписанием дополнительного соглашения влечет расторжение договора. Застройщик в любом случае сделает все возможное, чтобы просрочки по договору не было.

А про изменение проектной документации слышали? Сколько было историй, когда изначально обещанные лифты одной марки заменялись на другие, холлы с мраморными колоннами превращались в подъезды с оштукатуренными столбами, а межквартирные перегородки уменьшались в размерах (увеличивая, к слову, площадь квартиры и, соответственно, ее стоимость). Так вот «стандартный» договор застройщика чаще всего содержит норму о том, что застройщик вправе самостоятельно менять проект, уведомляя об этом клиента на своем сайте.

В этом случае вы даже не получите дополнительного соглашения. Только регулярный мониторинг новостей на интернет-странице застройщика дает гарантию того, что вы узнаете, что в итоге будет построено!

Надоели задержки в строительстве? Решили расторгнуть договор? В случае с договорами долевого строительства все еще не так плохо: типовая форма договора, от которой застройщик не должен отступать, предусматривает возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор. В таком случае внесенные средства будут возвращены, когда застройщик найдет на эту квартиру нового дольщика, но в любом случае не позднее 6 месяцев с момента как вы официально приняли решение прервать отношения. Если стоимость была сформирована в эквиваленте в валюте, внесенные средства также должны будут возвратить в эквиваленте по курсу на дату возврата.

А вот с жилищными облигациями все значительно интереснее: процедура расторжения договора законодательством не урегулирована, а следовательно, предусмотрительно будет прописана в договоре.

Чаще всего мы увидим возможность расторжения договора с возвратом номинальной стоимости жилищных облигаций — в этом и заключается главный подвох. Номинальная стоимость жилищной облигации, которую вы купили у застройщика по 1000 долларов за «квадрат», окажется равной 650 рублям. Вы готовы расторгнуть договор и получить в 3 раза меньше вложенного?

В такой ситуации остается ждать окончания строительства. Надеетесь взыскать штрафы за просрочку строительства? Лучше купите лотерейный билет: вероятность выигрыша в разы больше. В одном из договоров, который я читал, застройщик установил свою ответственность в 0,001% от суммы договора за каждый день просрочки, но не более 5% от суммы по договору. Можете не брать калькулятор, я уже все посчитал: при стоимости квартиры в 100 000 долларов штраф за просрочку строительства составит 1 доллар в день. При этом в отношении граждан штрафы значительно больше — чаще всего 0,2% в день от суммы платежа. Например, просрочка ежемесячного платежа в 1500 долларов на полмесяца повлечет уплату штрафа в размере 45 долларов.

Некоторые застройщики уже столкнулись с ситуацией, когда граждане, недовольные качеством построенной квартиры, отказываются принимать ее. На такие случаи сейчас застройщики уже предусмотрели нормы о том, что отказаться от квартиры можно, только если она непригодна для проживания. При этом при приемке квартиры недостатки необходимо указывать со ссылками на технические нормативные акты (СНиПы, ГОСТы, СНБ и прочее). В противном случае застройщик может их просто не рассматривать.

Примеры перекосов в договоре можно продолжать. Застройщики делают все возможное, чтобы минимизировать свои риски и практически исключить ответственность.

Но проблема даже не в самих стандартных формулировках. Проблема в отношении застройщика к заключению договора. Во всех случаях, когда я готовил правки в договор в интересах физического лица, застройщик принимал лишь десятую часть из них. Причем чаще всего по самым незначительным нормам. В отношении принципиальных вопросов позиция застройщика оказывалась не менее принципиальной: или заключаете договор в предложенном виде, или не получаете квартиру. После такой фразы вам еще могут рассказать об очереди желающих заключить договор именно на вашу квартиру, а еще про то, что стоимость на стадии сдачи дома будет значительно выше. После этого большинство сдаются и соглашаются на заключение договора в предложенной застройщиком редакции.

Сегодня самыми незащищенными остаются дольщики и владельцы жилищных облигаций. Как показывает практика, просрочкой заканчивается сдача практически каждого дома, а еще вчера серьезные и успешные застройщики сегодня не могут достроить дома, средства на которые были внесены гражданами практически в стопроцентном размере. Учитывая, что застройщики практически не идут на уступки гражданам при заключении договора, сам договор превращается исключительно в констатацию факта строительства конкретной квартиры за конкретную стоимость. Реальных гарантий такой договор не дает. Поэтому строительство сегодня — это лотерея. Если повезет, застройщик построит дом с небольшой задержкой и с минимальными недостатками. Если не повезет, строить будет долго, закончит с косяками, а может, и вовсе обанкротится.

Я вижу два способа изменить ситуацию и в большей степени гарантировать интересы граждан. Первый — все граждане начнут требовать внесения в договоры принципиальных правок в части обязанностей застройщиков и их ответственности. А если застройщик не будет согласен вносить правки, граждане не будут заключать такие договоры. Этот вариант утопичен и на практике недостижим. Он возможен, только если все граждане одновременно изменят свои подходы при заключении договоров.

Второй способ — государственное регулирование при заключении договоров. Я никогда не был сторонником жесткого вмешательства государства в хозяйственные правоотношения. Но в данном случае считаю, что на уровне нормативных правовых актов необходимо предусмотреть обязательные нормы договоров, подразумевающие жесткую ответственность за просрочку сдачи дома, невозможность в одностороннем порядке менять проектную документацию, установить дополнительные гарантии для граждан при расторжении договоров с застройщиками, нарушающими сроки ввода дома.

Читайте также:

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Ведущий рубрики: Дмитрий Корсак . Фото: Максим Тарналицкий
ОБСУЖДЕНИЕ