Адвокат Сергей Зикрацкий: распустите очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий!

894
06 сентября 2016 в 8:00
Ведущий рубрики: Дмитрий Корсак

Адвокат Сергей Зикрацкий: распустите очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий!

Сергей Зикрацкий  — адвокат. Имеет 15-летний опыт работы юристом и начальником юридического отдела в представительстве иностранной компании, крупных холдинговых компаниях. Получил высшее образование в Беларуси, дополнительное — в Англии, России, Польше, Латвии.
Государству пора отказаться от практики распределения квартир среди нуждающихся. Уверен, от этого выиграют все, даже сами нуждающиеся. Прежде чем приступить к аргументации, отвечу на гневные высказывания тех, кто уже получил льготные квартиры. Многие из них скажут: «Государство нам квартиры не выдавало, а мы их сами построили. Нам просто дали возможность вступить в кооператив». Давайте будем честны: в 3-комнатной квартире, которую «построил» среднестатистический нуждающийся, он реально оплатил одну комнату и кухню, а все остальное, включая санузел и балкон, было прямо или косвенно оплачено из государственной казны. Как проверить? Посчитайте, сколько своих личных денег было вложено в строительство (кредиты на 40 лет под 1% в рублях не считаем) и разделите на рыночную стоимость такой квартиры.

Теперь приступим к аргументам.

Аргумент первый. Социальное иждивенчество негативно сказывается на экономической активности граждан.

Недавно в СМИ рассказывали историю про 3 семьи, которые ютятся в одной квартире вот уже с десяток лет и все ждут, когда государство поможет им со строительством. Журналист в надежде помочь даже сходил в администрацию района, где получил ответ, что очередь еще не подошла — надо немного подождать. Слушая такие истории, хочется спросить: а что вы сами сделали для того, чтобы у вас было свое жилье? Возможно, вы решились уйти со спокойной, но низкооплачиваемой работы на другую, где ценят ответственность и платят за результат? Или перестали лежать на диване по вечерам и нашли себе вторую работу? Может, вы, наконец, решили не ехать в воскресенье на рыбалку с друзьями, а зарегистрировались в качестве предпринимателя и теперь надуваете шарики на детских праздниках? Нет, вы ничего этого не сделали.

В этой связи вспоминается одна история. Мой приятель купил квартиру. Он тоже нуждался в улучшении жилищных условий, но не стал ждать помощи от государства — заработал денег на половину стоимости квартиры и взял кредит. Это был 2008 год, цены на жилье зашкаливали, а банки еще предоставляли кредиты в валюте (приятель получил $45 тыс. под 14% годовых). Двухкомнатная квартира с учетом ремонта обошлась ему в сумму более $100 тыс. Тем не менее, он был счастлив.

Как-то на огонек к нему зашел сосед по лестничной клетке. Слово за слово — и сосед рассказал, что он тоже нуждающийся, уже вступил в кооператив и строит себе 3-комнатную квартиру. Рассказал, что ему предоставили пресловутый кредит на 40 лет под 1% годовых в рублях, своих денег он внес совсем немного.

Сосед жаловался, что квартиру строит на окраине города в чистом поле (Каменную Горку тогда только начинали застраивать) в обыкновенном панельном доме. Логика его была проста: если государство мне помогает, то почему я не могу выбрать, в каком доме мне жить. Сосед был даже готов доплатить свои собственные деньги, чтобы построиться в монолитном доме «где-нибудь в Уручье». Приятель возмущался: почему тот, кто сам зарабатывает на жилье, вынужден брать кредит под 14% годовых в валюте и отдавать за стандартную квартиру 1800 долларов за «квадрат», а тот, кто ничего не вкладывает, строит «трешку» стоимостью 400 долларов за метр, кредит получает под 1% в рублях, да еще и недоволен?

Аргумент второй. Ведение очередей не позволяет выявить настоящих нуждающихся.

Вы знаете, как часто меняется законодательство, связанное с учетом нуждающихся в улучшении жилищных условий? В действующий сейчас указ менее чем за 3 года изменения внесли уже 4 раза. Указ, который действовал до этого, за 8 лет меняли 9 раз. Это наглядно показывает, что государство пытается латать дыры в условиях предоставления квартир — так, чтобы их получали только те, кто на самом деле нуждается. Судя по количеству изменений, латать не получается и дыры остаются.

Меня всегда интересовал вопрос: почему одни и те же люди сначала получают субсидии и кредиты как малоимущие, а когда надо подтвердить доходы в банке, оказываются вполне себе состоятельными. Вот один из вариантов: сначала они официально работают на 0,25 ставки и имеют зарплату в конверте, а потом уже переходят на полную ставку и получают премии в необходимом для кредитования размере.

И квартиры они не оформляют на себя, пока не построят ту самую заветную и почти бесплатную — от государства. Ко мне приходил на консультацию клиент, который получил в наследство 3-комнатную квартиру, но не стал регистрировать ее в БРТИ, чтобы не потерять льготную очередь. Вопросом регистрации он озаботился только тогда, когда построил квартиру с государственной поддержкой.

Отдельно надо остановиться на военных, госслужащих и других работниках бюджетной сферы, которые чаще остальных получают возможность строиться за счет государства. Я нередко слышу, что для них это своеобразный бонус, доплата к небольшой зарплате. Может и так, но у этого аргумента есть и вторая сторона медали. Уверен, у многих из вас есть знакомые, которые положили заявление на увольнение на следующий день после новоселья. Их мотивация проста: зачем работать за копейки, если квартиру я уже получил. Так не проще ли было не льготировать строительство квартир некоторым бюджетникам, а за счет этих средств поднять зарплату всему бюджетному сектору?

Аргумент третий. Строительство льготных квартир экономически неэффективно.

Вы никогда не читали форумы, на которых очередники обсуждают качество строящегося для них жилья? Посмотрите — очень забавное чтиво. Тут плитку во дворе положили так, что даже после небольшого дождя в подъезд невозможно зайти из-за огромной лужи. В другом доме обои отклеиваются и количество оконных ручек втрое меньше количества окон. А сколько жалоб на выключатели, которые ломаются через месяц-полтора после введения дома в эксплуатацию! В итоге счастливые обладатели новых квартир вынуждены переклеивать обои, менять выключатели, покупать ручки к окнам.

Система государственного заказа на строительство квартир неэффективна, потому что у реального заказчика (следующего очередника) нет возможности выбирать, с кем строить. Даже если ему предложат квартиру с плохими выключателями и недоклеенными обоями, он все равно согласится. Поэтому подрядчик может особо не беспокоиться о качестве — в любом случае он получит следующий заказ на строительство квартир для очередников. Повышение качества строительных работ произойдет только тогда, когда на рынке все застройщики будут в равных условиях и будут бороться за всех дольщиков.

Теперь к вопросу стоимости строительства квартир для очередников. Существует очень распространенное мнение, что коммерческие застройщики взвинчивают необоснованно высокие цены, получают баснословные прибыли и наживаются на дольщиках. Не буду спорить с этим мнением — наверняка в убытке они не остаются. Но я бы хотел обратить внимание на ценообразование именно при строительстве льготных квартир. За счет чего цена квадратного метра в таких домах значительно ниже, чем у коммерческих застройщиков?

Коммерческие застройщики получают участки для строительства на аукционах и зачастую вынуждены заниматься расселением домов, подлежащих сносу. Земля под строительство для очередников предоставляется без аукциона и, как правило, не требует отселения. В стоимость домов для очередников обычно не включаются работы по прокладке сетей, в то время как частные застройщики это делают за свой счет. Кроме того, частные застройщики зачастую вынуждены отдавать часть квартир государству, что также сказывается на стоимости жилья. Таким образом, государство косвенно за счет бюджетных средств финансирует строительство домов для очередников.

Возьмем еще банковские кредиты. Недавно один из банков заявил, что предоставит кредиты нуждающимся на улучшение их жилищных условий в размере 17% годовых в белорусских рублях. При этом тот же банк привлекает средства граждан в депозиты на 12 месяцев под 17,5%, а на 36 месяцев — под 19,5% годовых. Вы можете поверить, что вменяемый банкир дает деньги в кредит дешевле, чем сам за эти деньги заплатил? Предполагаю, что разницу банку возместят. Наверняка без бюджетных средств здесь не обойдется.

Соглашусь с высказыванием, что во многих странах распространена ипотека как раз под 1—2% годовых. Чем отличается льготный кредит в нашей стране от ипотеки под небольшие проценты в других странах? В Беларуси из-за высокой инфляции льготные кредиты ложатся реальным бременем на бюджет, в то время как в экономически стабильных государствах ипотека под 1—2% годовых позволяет зарабатывать банкам, поскольку дает хоть небольшой, но стабильный доход от клиента на несколько десятилетий.

Что мы имеем в итоге? В Беларуси деньги налогоплательщиков в огромном количестве используются для поддержки строительной отрасли, которая производит сомнительного качества квартиры. А эти квартиры далеко не всегда распределяются среди тех, кто в них действительно нуждается.

Что надо сделать? Распустить очередь нуждающихся, прекратить строить льготное жилье с государственной поддержкой и распределять жилье среди отдельных категорий граждан.

Государство создаст, наконец, равные условия для всех, кто хочет построить или купить себе квартиру. Граждане поймут, что решение жилищного вопроса зависит только от них самих. Уверен, что большая часть населения в таких условиях будет в состоянии решить квартирный вопрос, правда, может быть, на некоторое время придется сдать в ломбард телевизор и удочки.

Что же делать с теми, кто все равно будет не в состоянии построить себе квартиру? Полагаю, надо развивать сектор арендного жилья. Это вполне укладывается в доктрину социально ориентированного государства, которое может продолжить строить квартиры за счет бюджетных средств, но поступать с ними надо честно: предоставлять нуждающимся не в собственность за копейки, а в аренду за приемлемые деньги. При этом проживающие должны понимать, что квартира предоставляется им на время и никогда не перейдет по наследству детям. Выехать из нее придется сразу же, как только уровень дохода станет достаточно высоким или появится собственное жилье.

Читайте также:

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Ведущий рубрики: Дмитрий Корсак
ОБСУЖДЕНИЕ