На самом деле темпы падения цен должны быть гораздо выше. Продавцы вторичной недвижимости реагируют на изменения условий на рынке очень инерционно. Если бы мы это падение в 30% скорректировали не к сегодняшнему дню, а к лету прошлого года, уверяю вас, рынок пострадал бы не так сильно, потому что цены были бы адекватны потребительскому спросу, прежде всего — доходам населения.

Стоит понимать, что по статистике 80% продавцов недвижимости планируют на вырученные от сделок деньги покупать себе другое жилье. И если проседает весь рынок, продавая квартиру, они ничего не теряют, так как стоимость жилья, которое они хотят купить взамен, также будет ниже. Здесь срабатывает психологический фактор: хочется быть умным и продать свою квартиру очень дорого, а потом найти дурака и купить у него дешево. Так не бывает.

Как итог: сейчас на рынке вторичной недвижимости выставлено около 12 тыс. квартир, причем половина из них продается больше года. Почему? Потому что продавцы не смотрят на возможности покупателей реально. Я думаю, что рано или поздно треть владельцев квартир все-таки внемлют советам риелторов и снизят цены, тогда наберется критическая масса, которая вынудит и остальных продавцов снять розовые очки. Пока же разница между существующими на рынке предложениями и реальными сделками составляет не менее 10 процентов.

Ситуация с предложениями в новостройках также не способствует понижению цен на вторичном рынке. К сожалению, застройщики вопрос понижения цены рассматривают тоже инертно. И это притом, что у многих из них продажи практически остановились. Конечно, у них есть свои аргументы, мол, новые здания строились на подъеме зарплат, в период высокой стоимости стройматериалов, поэтому понижать цены неразумно. Надо умерить свои аппетиты и понять, что оставлять построенное жилье нераспроданным нецелесообразно: ждать повышения цен в ближайшей перспективе неоправданно. Да и стоимость основных стройматериалов за прошедший год в долларовом выражении значительно уменьшилась. Если бы застройщики снизили цены процентов на 10—20 то, безусловно, припала бы цена и на «вторичку».

На днях я смотрел проектную декларацию на панельный дом, возведенный Витебским домостроительным комбинатом. Стоимость «квадрата» там составляла 9 млн 200 тыс. рублей, то есть около $460. Построен дом из того же цемента, той же щебенки и песка, что и в Минске. И это с учетом заложенной прибыли 27,8%.

$500—600 — это совершенно реальные цены на жилье в областных центрах, везде ситуация практически одинаковая. В Минске, конечно, совсем другая картина: на застройщика ложатся серьезные обременения — значительно выше фонд заработной платы, стоимость земли, цена подключения к инженерным сетям, создание инфраструктуры и т. д.

Подведу итог: падение цен на жилье на 20% в этом году — вполне реальная перспектива. Если же говорить о ценовом дне, то в областных центрах оно уже практически обозначено — себестоимость строительства сейчас не может опуститься ниже $380. Плюс что-то должен заработать застройщик. А вот в Минске цена вряд ли упадет ниже $800 за «квадрат» каркасного дома. При этом в большинстве случаев застройщик сможет работать, получая прибыль. Примерно до такой же цифры может опуститься среднеценовой сегмент «вторички».

Читайте также:

• • Адвокат Станислав Абразей: как вести себя на месте ДТП, чтобы нам потом было проще вас защищать
• • Экономист Владимир Ковалкин: давайте разберемся, сколько мы будем тратить на жировки в ближайшем будущем
• • Журналист Владимир Познер: надо определиться, кто беженец, а кто иммигрант. Европа стала заложницей своей толерантности

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by