Все аукционы, которые проходят по земельным участкам внутри МКАД, предполагают борьбу за право строить на территориях, где необходим снос объектов недвижимости. Раньше, когда действовал заявительный принцип, эти участки в большинстве своем никому даром не были нужны, потому что тянули за собой большой пласт проблем, самая сложная из которых — человеческий фактор. Некоторые из жильцов домов, идущих под снос, далеко не всегда готовы были покидать свои квартиры. Но сегодня ситуация изменилась, и даже за такие непростые участки ведется борьба. Нам предлагают право на строительство стоимостью миллионы долларов, причем даже после выставления лота на аукцион расходы на отселение определены весьма приблизительно, поэтому просчитать, сколько же в итоге будет стоить очистка территории для нового строительства, в силу все того же социального аспекта весьма затруднительно.

На фоне этих событий есть все основания полагать, что столичный рынок коммерческого долевого строительства жилья постепенно начинает монополизироваться — на протяжении последних двух лет в Минске сформировалось несколько строительных корпораций, которые получили достаточно большое количество земельных участков и сейчас их активно осваивают. Всем остальным участникам рынка приходится довольствоваться лишь тем, что предлагается на немногочисленных аукционах, либо завершать проектирование и строительство объектов, полученных два-три года назад.

По большему счету, строить и получать прибыль можно и за пределами столицы. Ведь если в Минске достаточно высока конечная цена реализации, то и себестоимость строительства с учетом всех затрат и обременений на этом рынке отнюдь не маленькая. Поэтому не только наша компания, но и многие другие застройщики расширили сферу своих интересов за пределы МКАД. Несмотря на минусы в виде недостаточной социально-бытовой инфраструктуры и практически полного отсутствия нормальных инженерных коммуникаций, а также невысокой добавочной стоимости, там есть много свободных территорий. За счет увеличенного объема возводимого жилья и невысокой (по сравнению с минской) себестоимостью строительства в регионах также можно рассчитывать на вполне приемлемую рентабельность.

Государство четко сформировало свою позицию в вопросах жилищного строительства: помогать низкой ценой метра и кредитами по символическим ставкам при строительстве жилья в частную собственность будут исключительно в рамках госзаказа и весьма ограниченной категории нуждающихся. Массовое льготное кредитование фактически прекращено, новые ЖСПК не формируются. Вместо этого наращивается доля государственного арендного фонда. Господдержка будет распространяться лишь на тех нуждающихся, кто не входит в льготную категорию и готов переехать на постоянное место жительства из столицы в города-спутники. Для того чтобы стать собственником столичной новостройки, сегодня необходимо иметь высокий уровень заработной платы, позволяющий использовать кредитные средства по рыночным ставкам, а также располагать значительной суммой личных сбережений или быть представителем очень незначительной прослойки нуждающихся, имеющих право на государственную поддержку.

С аукционами, которые проводятся в Минской области, ситуация тоже неоднозначная. Если буквально читать соответствующий указ, то аукционный принцип предоставления земельного участка под жилищное строительство действует в отношении города Минска и областных центров, однако чиновники на всякий случай распределяют таким образом все земельные участки на территории Минской области. Последние такие аукционы показали достаточно высокий интерес к отдельным земельным наделам. Можно даже сказать о том, что некоторые участки были проданы по нереально высоким для региона ценам, и как застройщики, среди которых обнаружилось даже одно крупное госпредприятие, будут возвращать инвестиции, мне пока не совсем понятно.

Что это показывает? А то, что подобные участки застройщиков действительно интересуют. Например, в Жодино нами был приобретен земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома, он небольшой, мы пока не стали масштабно выходить на этот региональный рынок, однако перспективы успешной реализации такого единичного проекта там вполне просматриваются. Спрос в остальных городах также внимательно изучается, и вполне возможно, местный платежеспособный спрос там тоже будет «прощупываться» подобной точечной застройкой.

Что касается прогнозов относительно рыночной стоимости жилья на ближайшую перспективу, то Минск в ближайшие годы будет застраиваться жилыми объектами формата «комфорт» и выше, поэтому не стоит рассчитывать на массовое появление новых квартир экономкласса, которые «разбавят» среднюю цену строящегося жилья. Стоимость новостроек в столице прирастет за счет улучшения их потребительских характеристик. Очень скоро оставшиеся квартиры в дешевых «панельках» на окраинах города будут достроены и распроданы, и мы получим среднюю стоимость по рынку на уровне не менее 1800—2000 долларов за «квадрат». Одновременно с этим в пределах строящейся новой окружной автодороги стоимость «квадрата» в новостройках превысит 1000 долларов за кв. м.